近日，五部委（财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部和审计署）联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，通知规定：分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

此条规定出台，对中国房地产市场究竟有何影响，对疯狂上涨的楼市能否起到遏制作用？首先，让我们来看一组数据。

根据中国指数研究院公布的数据，2009年全国60个城市住宅用地成交楼面地价3-11月的走势如图1所示。

图1

根据国家统计局公布的数据，2009年全国70个大中城市房屋售价3-11月环比涨幅如图2所示。

图2

从图1和图2我们可以看出，随着地价的不断攀升，房屋价格也相应提高。不难发现，土地价格是影响房屋价格的重要成本因素，两者有着很深的关联。因此，国家对土地政策的宏观调控，势必影响到房屋价格。

此规定的出台，政府目的旨在提高开发商的进入门槛，抑制炒地囤地等行为，从而间接遏制房价的非理性上涨。

目前开发商拿地过程中普遍存在“以小博大”的现象，即用少量的资金就能参与竞拍一块高价的土地，进而加剧了土地市场的竞争激烈程度，一个个天价地王也是源于参与者过多而诞生的。而提高首付款比例，实际上是提高了对开发商融资成本和资金运转能力的要求。举个例子，一块20亿的土地，按以前首付20%的要求，开发商只要4亿的资金即可参加土地的竞拍，而现在，首付比例提高到50%，开发商则要多花6亿才能参与竞争。鉴于资金的压力，开发商拿地势必谨慎，踊跃程度从而降低，天价地块也相应减少。土地成本降低，就可致使楼价降低。同时，此举挤出了开发商手中的大部分资金，进而可促进开发商加快楼盘销售，回笼资金，让开发商再也不敢像以前那样拖延销售、靠打持久战来抬高房价，从而达到中央遏制房价上涨的目的。

从另一角度看，虽然新政提高了参与门槛，但也容易促使垄断地产商的形成。因为对于那些实力雄厚的大开发商来说，现金流根本不是问题，尤其是上市公司，只要稍微在股市上动两下，就可圈来一大笔钱。把中小开发商都挤死了，那房价的话语权就进一步集中在少数的大地产商的手中。地产垄断一旦形成，老百姓就更只能望房兴叹了。而且，因为拿地困难后，企业对于现有的土地可能会更珍爱，他们或许会放缓开发进度，拖延新盘入市时间，从而造成楼市供应量的减少和紧张，若此时保障性住房又不能满足百姓的需求，房价说不准还不降反升呢。

总之，新政是一柄双刃剑，一方面，可以抑制囤地投机，防止房屋价格的上涨，另一方面，容易导致地产寡头的垄断，反而变相促进了房屋价格的提升。新政利弊同在，关键在于执政者如何巧妙执行。而且，若想平抑房价，可以多管齐下，仅指望某一措施即达目的实乃奢想。平抑房价的手段有很多，诸如强化信贷约束力，严厉打击从开发到销售各个环节的投机行为，加大普通住宅、保障性住房的市场占有量等等。我们衷心希望政府的政策能够有效实施，让楼市步入一个良性的成长环境，让更多的老百姓不再“蜗居”、不再“房奴”。